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Nachvermietung von Einzelhandelsflächen: Vorlauf, Verträge, Umbau

Optionen, Konkurrenzschutz, Umbau und Textform: Worauf Eigentümer bei der Nachvermietung von Laden- und Marktflächen achten sollten.

Läuft ein Mietvertrag über eine Markt- oder Ladenfläche aus, beginnt für Eigentümer eine anspruchsvolle Phase. Leerstand kostet Miete und schwächt oft auch die übrigen Mieter eines Standorts. Eine gute Nachvermietung beginnt deshalb lange vor dem Auszug.

Vorlauf: Fristen früh im Blick

Grundlage jeder Planung ist eine vollständige Übersicht über Vertragsende, Kündigungsfristen und Optionsrechte. Verlängerungsoptionen ergeben sich allein aus dem Mietvertrag; maßgeblich sind die dort vereinbarten Ausübungsfristen und Formvorgaben. Erst wenn feststeht, ob der Mieter eine Option ausübt, lässt sich verlässlich planen. Ein frühes Gespräch mit dem bisherigen Mieter klärt, ob eine Verlängerung oder eine Anpassung der Fläche in Betracht kommt.

Vorsicht gilt nach Ablauf der Mietzeit: Setzt der Mieter den Gebrauch fort, verlängert sich das Mietverhältnis nach § 545 BGB auf unbestimmte Zeit, wenn keine Seite innerhalb von zwei Wochen widerspricht. Für den Vermieter beginnt die Frist, sobald er von der Fortsetzung erfährt. Nach Vertragsende ist der Mieter zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet (§ 546 BGB).

Sortiment und Konkurrenzschutz

Bei der Auswahl eines Nachmieters zählen nicht nur Bonität und Miete, sondern auch das Sortiment. Nach der Rechtsprechung des BGH schuldet der Vermieter von Gewerberäumen auch ohne ausdrückliche Klausel einen gewissen Schutz vor Konkurrenz im selben Objekt, abgeleitet aus seiner Pflicht, die Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen (§ 535 BGB). Ob und wie weit dieser vertragsimmanente Konkurrenzschutz reicht, ist eine Frage des Einzelfalls.

Häufig enthalten Mietverträge eigene Konkurrenzschutz- oder Sortimentsklauseln. Vor jeder Neuvermietung sollten daher die Verträge aller Mieter am Standort geprüft werden. Bei Formularverträgen ist Vorsicht geboten: Der BGH hat 2020 entschieden, dass ein Ausschluss des Konkurrenzschutzes in Kombination mit Betriebspflicht und enger Sortimentsbindung den Mieter unangemessen benachteiligt.

Auch das Planungsrecht spielt eine Rolle. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit erheblichen Auswirkungen sind nach § 11 Abs. 3 BauNVO grundsätzlich nur in Kerngebieten oder dafür festgesetzten Sondergebieten zulässig. Solche Auswirkungen werden in der Regel vermutet, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Auch Festsetzungen des Bebauungsplans können einer neuen Nutzung entgegenstehen.

Umbau und Übergabe

Neue Mieter haben oft eigene Anforderungen an Ladenbau, Technik und Grundriss. Früh zu klären ist, wer welche Umbauten plant, bezahlt und genehmigen lässt. Ändert sich die Nutzung, kann ein bauordnungsrechtliches Verfahren erforderlich werden. Verfahrensfrei ist eine Nutzungsänderung in Baden-Württemberg etwa nur, wenn für die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden Anforderungen gelten als für die bisherige. Rettungswege und Stellplätze sind dabei häufig Prüfpunkte. Für die Übergabe empfiehlt sich ein Protokoll mit Zustand, Zählerständen und Schlüsseln.

Form: Textform statt Schriftform

Seit dem 1. Januar 2025 genügt für Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr die Textform. Grundlage ist das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz, das § 578 BGB geändert hat. Wird die Form nicht eingehalten, gilt der Vertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen und kann damit vorzeitig ordentlich gekündigt werden. Für Verträge, die vor 2025 entstanden sind, galt eine Übergangsregel bis einschließlich 1. Januar 2026; Änderungen ab 2025 unterfielen bereits dem neuen Recht.

Textform bedeutet nach § 126b BGB eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der der Erklärende genannt ist. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr nötig. Formlos ist der Vertrag damit nicht: Alle wesentlichen Vereinbarungen, auch spätere Nachträge, sollten vollständig und eindeutig zusammengeführt dokumentiert werden.

Checkliste

  • Vertragsende, Kündigungs- und Optionsfristen sind erfasst und terminiert.
  • Gespräch mit dem bisherigen Mieter ist frühzeitig geführt.
  • Konkurrenzschutz- und Sortimentsklauseln aller Mieter am Standort sind geprüft.
  • Bebauungsplan und baurechtliche Genehmigungslage sind ausgewertet.
  • Umbauten, Kosten und Genehmigungen sind vertraglich zugeordnet.
  • Mietvertrag und Nachträge sind in Textform vollständig dokumentiert.

Wenn Sie Fragen zur Nachvermietung Ihrer Fläche haben, sprechen Sie uns an: Property Management von ST 77.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Quellen

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