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Prüfkataster und Verkehrssicherung: Prüfpflichten im Handelsobjekt

Elektrik, Brandschutz, Aufzüge, Trinkwasser, Bäume: Welche wiederkehrenden Prüfungen in Einzelhandelsimmobilien anfallen und wie ein Prüfkataster hilft.

In einer Einzelhandelsimmobilie treffen viele technische Anlagen auf viel Publikumsverkehr. Für zahlreiche Anlagen schreiben Gesetze, Verordnungen und Unfallverhütungsvorschriften wiederkehrende Prüfungen vor. Ein Prüfkataster bündelt diese Pflichten an einer Stelle und macht sichtbar, was wann fällig ist und wer zuständig ist.

Was ein Prüfkataster leisten soll

Ein Prüfkataster ist eine strukturierte Übersicht aller prüfpflichtigen Anlagen eines Objekts. Für jede Anlage sollte es mindestens enthalten: Rechtsgrundlage, Prüfart, Prüfer, festgelegte Frist, letzte und nächste Prüfung, offene Mängel und den Stand der Mängelbeseitigung. Wichtig ist außerdem die Zuordnung der Verantwortung. In vermieteten Handelsflächen betreibt der Mieter häufig eigene Anlagen, etwa Kühltechnik oder Ladeneinbauten. Der Mietvertrag sollte klar regeln, wer welche Anlagenteile prüfen lässt.

Elektrische Anlagen: DGUV Vorschrift 3

Nach § 5 der DGUV Vorschrift 3 hat der Unternehmer dafür zu sorgen, dass elektrische Anlagen und Betriebsmittel vor der ersten Inbetriebnahme, nach Änderungen und „in bestimmten Zeitabständen“ geprüft werden. Die Fristen sind so zu bemessen, dass Mängel rechtzeitig erkannt werden. Für ortsfeste elektrische Anlagen nennen die Durchführungsanweisungen einen Richtwert von vier Jahren, Prüfer ist eine Elektrofachkraft. Für Anlagen in Räumen besonderer Art und für Fehlerstrom-Schutzeinrichtungen gelten kürzere Fristen.

Brandschutz und Rauchabzug

Ob Rauchabzugsanlagen, Brandmeldeanlagen oder Sprinkler wiederkehrend durch Prüfsachverständige geprüft werden müssen, regeln die Länder in eigenen Prüfverordnungen. Die Muster-Prüfverordnung der Bauministerkonferenz erfasst unter anderem Verkaufsstätten im Sinne der Verkaufsstättenverordnung. In Sachsen etwa gilt die Prüfpflicht für Verkaufsstätten, deren Verkaufsräume und Ladenstraßen zusammen mehr als 2.000 m² Brutto-Grundfläche haben; geprüft wird wiederkehrend alle drei Jahre. Da sich Anwendungsbereich und Fristen zwischen den Ländern unterscheiden, muss für jeden Standort das jeweilige Landesrecht und die Baugenehmigung ausgewertet werden.

Aufzüge: Betriebssicherheitsverordnung

Aufzugsanlagen sind nach der Betriebssicherheitsverordnung durch eine zugelassene Überwachungsstelle zu prüfen. Für die wiederkehrende Hauptprüfung darf die Frist zwei Jahre nicht überschreiten. In der Mitte zwischen zwei Hauptprüfungen ist eine Zwischenprüfung vorgeschrieben, ebenfalls durch eine zugelassene Überwachungsstelle.

Trinkwasser: Untersuchung auf Legionellen

Die Trinkwasserverordnung verpflichtet Betreiber von Gebäudewasserversorgungsanlagen unter bestimmten Voraussetzungen zur Untersuchung auf Legionellen: Das Wasser wird im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben, es gibt Duschen oder andere Einrichtungen, in denen Wasser vernebelt wird, und eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung (Speicher über 400 Liter oder mehr als 3 Liter Inhalt in einer Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle). Bei rein gewerblicher Abgabe ist mindestens alle drei Jahre zu untersuchen, bei öffentlicher Abgabe grundsätzlich jährlich. Vermietung gilt dabei als gewerbliche Tätigkeit.

Bäume auf dem Grundstück

Auch Bäume auf Parkplätzen und Randflächen gehören in das Kataster. Nach der Rechtsprechung des BGH muss der Eigentümer seinen Baumbestand in angemessenen Zeitabständen auf Krankheitsbefall und Bruchgefahr überwachen. Grundsätzlich genügt eine sorgfältige Sichtkontrolle; zeigen sich Warnzeichen wie dürre Äste oder Pilzbefall, ist eine eingehende fachliche Untersuchung zu veranlassen. Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Als fachlicher Maßstab werden in der Praxis die Baumkontrollrichtlinien der FLL herangezogen.

Checkliste

  • Alle prüfpflichtigen Anlagen sind je Objekt erfasst.
  • Rechtsgrundlage, Prüfer und Frist sind je Anlage dokumentiert.
  • Zuständigkeiten zwischen Eigentümer und Mieter sind vertraglich geklärt.
  • Landesrechtliche Prüfpflichten und Auflagen der Baugenehmigung sind ausgewertet.
  • Prüfberichte werden abgelegt, Mängel nachverfolgt und als erledigt dokumentiert.
  • Fälligkeiten werden rechtzeitig vor Fristablauf überwacht.

Wenn Sie Fragen zu Prüfpflichten an Ihrem Objekt haben, sprechen Sie uns an: Property Management von ST 77.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Quellen

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