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Winterdienst an Einzelhandelsimmobilien: Pflichten, Übertragung, Dokumentation

Wer räumt und streut auf Parkplatz, Gehweg und Anlieferung? Überblick zu Verkehrssicherungspflicht, Ortssatzung, Übertragung und Räumprotokoll.

Ein Lebensmittelmarkt oder Fachmarktzentrum ist auch im Winter von früh bis spät in Betrieb: Kunden, Beschäftigte und Lieferverkehr nutzen Parkplatz, Gehwege und Anlieferzonen. Für Eigentümer und Verwalter stellt sich jedes Jahr dieselbe Frage: Wer muss wann wo räumen und streuen, und wie lässt sich im Streitfall nachweisen, dass es geschehen ist?

Rechtsgrundlage: die Verkehrssicherungspflicht

Wer eine Fläche für den Verkehr öffnet, muss zumutbare Vorkehrungen treffen, damit andere dort nicht zu Schaden kommen. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, haftet er nach § 823 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz. Gegenüber Kunden kommen vorvertragliche Schutzpflichten hinzu. Diese gehen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Regelfall aber nicht weiter als die allgemeine Verkehrssicherungspflicht.

Eine Streupflicht setzt nach ständiger BGH-Rechtsprechung entweder allgemeine Glätte voraus oder erkennbare Anhaltspunkte für eine ernsthaft drohende Gefahr durch einzelne Glättestellen. Inhalt und Umfang richten sich nach dem Einzelfall: nach dem, was zur gefahrlosen Nutzung erforderlich und dem Pflichtigen zumutbar ist. Die Streupflicht soll wirkliche Gefahren beseitigen, nicht jede Unbequemlichkeit.

Öffentlicher Gehweg: Blick in die Ortssatzung

Für öffentliche Gehwege vor dem Grundstück ist zunächst die Gemeinde zuständig. Die Straßengesetze der Länder erlauben es den Gemeinden jedoch, Reinigung, Schneeräumen und Streuen per Satzung auf die Straßenanlieger zu übertragen, in Baden-Württemberg etwa nach § 41 des Straßengesetzes. Als Anlieger gelten in solchen Satzungen in der Regel Eigentümer und Besitzer, also auch Mieter. Die Satzungen regeln typischerweise, bis wann morgens geräumt sein muss, wie breit der Weg freizuhalten ist und ob Salz verwendet werden darf. Weil sich diese Vorgaben von Ort zu Ort unterscheiden, gehört die aktuelle Satzung jeder Standortgemeinde in die Objektakte.

Parkplatz und Anlieferung

Für Kundenparkplätze hat der BGH 2019 klargestellt: Auch bei allgemeiner Glätte muss nicht die gesamte Fläche gestreut werden. Im entschiedenen Fall eines Lebensmittelmarkts genügte es, die Fahrwege zu streuen; die markierten Stellflächen zwischen parkenden Fahrzeugen mussten nicht gestreut werden. Kunden können sich dort am Fahrzeug festhalten, und ständiges Handstreuen zwischen wechselnden Fahrzeugen sei nicht zumutbar. Diese Grundsätze gelten für öffentliche wie private Parkplätze.

Daraus folgt kein Freibrief. Gefragt ist ein durchdachter Flächenplan: Welche Fahrgassen und Laufwege führen zum Eingang, wo stehen Einkaufswagen, wo liegen Rampen und Anlieferzonen? Anlieferungen finden häufig vor Ladenöffnung statt. Es ist daher sinnvoll, die Einsatzzeiten des Winterdienstes an den tatsächlichen Betriebsablauf anzupassen.

Übertragung auf Mieter oder Dienstleister

Die Verkehrssicherungspflicht kann auf Dritte übertragen werden, etwa auf einen Mieter oder ein Winterdienstunternehmen. Der BGH verlangt, dass die Übertragung klar und eindeutig vereinbart ist. Der Übernehmer haftet dann selbst. Beim ursprünglich Verpflichteten bleibt jedoch eine Kontroll- und Überwachungspflicht: Er muss prüfen, ob die übernommenen Aufgaben tatsächlich erledigt werden. Nach Instanzrechtsprechung können dafür stichprobenartige Kontrollen genügen, solange keine Anhaltspunkte für Versäumnisse bestehen.

Gerade in Fachmarktzentren mit mehreren Mietern sind die Schnittstellen entscheidend. Mietverträge und Dienstleistungsverträge sollten deckungsgleich festlegen, wer für welche Fläche zuständig ist.

Dokumentation: das Räumprotokoll

Kommt es zu einem Sturz, wird später darüber gestritten, ob und wann geräumt und gestreut wurde. Ein sorgfältig geführtes Räumprotokoll ist dafür ein wichtiges Beweismittel. Es sollte für jeden Einsatz Datum, Uhrzeit, Witterung, bearbeitete Flächen, Streumittel und die ausführende Person festhalten. Auch die eigenen Stichprobenkontrollen sollten dokumentiert werden.

Checkliste

  • Aktuelle Satzung der Standortgemeinde liegt vor und ist ausgewertet.
  • Flächenplan mit Gehwegen, Fahrgassen, Laufwegen, Rampen und Anlieferzonen ist erstellt.
  • Zuständigkeiten sind in Miet- und Dienstleistungsverträgen klar und widerspruchsfrei geregelt.
  • Einsatzzeiten berücksichtigen Öffnungs- und Anlieferzeiten.
  • Stichprobenkontrollen sind festgelegt und werden dokumentiert.
  • Räumprotokolle werden vollständig geführt und aufbewahrt.

Wenn Sie Fragen zum Winterdienst an Ihrem Objekt haben, sprechen Sie uns an: Property Management von ST 77.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Quellen

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